很多第一次置业的亲们，在即将拿房的时候都会面临到收房验房的相关程序!

　　最近绿地香树花城三期业主群里都在讨论交房的事情。

　　今天江哥就来理一理这收房的流程，以及收房过程中需要注意的要点。

　　尤其验房，房子验好了，后期能省下不少钱呢!

　　到达售楼部后，会有专门的工作人员带着你依次走流程。

　　收房流程一共有六步：

　　提交资料确认身份

　　填写不动产办理资料，确认契税及面积差价

　　结清房款，缴纳税费

　　缴物管费

　　领钥匙

　　验房

　　一、各种资料先交上去

　　在正式交房前的两周所有们开发商那边会邮寄“收房通知书”，收房通知书上会写明收房当天你需要带的各种资料，到了现场这些资料一股脑的交给现场工作人员即可。

　　资料包括：

　　身份证原件及复印件

　　户口本原件及复印件

　　收房通知书原件(没有收房通知书则现场签一个申明即可)

　　购房合同及附件原件

　　售楼部一般会有复印机，业主只需带着原件到售楼部即可，会有专门的工作人员复印。

　　二、算账

　　交完资料会有专门的人带你去“算账”，即收房要缴纳的税费，包括契税、维修基金、房屋面积差价以及其他税费等。

　　▲税费表

　　先说契税吧，不同情况税率不同。

　　契税：实际成交价X税率

　　首套房90㎡以下税率1%，90㎡及以上税率1.5%;

　　二套房90㎡以下税率1%，90㎡及以上税率2%;

　　三套及以上无论面积大小，税率均为4%。

　　有的开发商会统一按照2%的税率的预收，多退少补。首套房的你当然不愿意啦，先别急，也没人敢强制。可以先签一个保证书或者出具房管局打印的证明，证明自己确实是首套房。

　　但如果你明明是二套房，却在保证书上勾选“唯一住房”，并且按照首套房的标准来缴纳了契税，最终在办理不动产权证书时出了问题，开发商是不负责任滴。

　　▲保证书

　　我们都知道缴契税是为了办产权证书，所以在这一步你还需要填写一个“不动产登记申请书”。

　　▲不动产登记申请书

　　填了申请书就表明你同意让开发商帮你代办不动产证书了。

　　另外面积补差价也是大家比较关心的要点。到时候会有“房号面积确认书”。上面明确了合同面积和实测面积的差距，根据购房合同约定补差价。

　　房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差在3%以内(含3%)部分的房价款由业主按照约定的价格补足，面积误差超出3%部分的房价款由开发商承担，所有权归业主;

　　房屋实测面积小于合同约定面，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由开发商返还业主，面积误差比超出3%的部分房价款由开发商双倍返还业主。

　　▲面积确认书

　　三、交钱

　　资料填完了，账也算好了，接再来就是去财务处交钱了。

　　记得检查一下有没有算错哈，都是钱呐~

　　四、还是交钱

　　以上三步是与开发商对接，从第四步开始就移交到物管公司了。

　　到物管公司，啥也别说，先把钱交了，预收物管费。每个楼盘的规定不一样，一般是3个月、半年或者1年。

　　五、领钥匙

　　领取钥匙门和禁卡并签《住宅钥匙收到书》，领取《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》(此三项必须为原件)以及《房屋土地测绘技术报告书》。

　　到这一步，工作人员会让你签“商品房交接确认书”，但并不会提醒你它有多么重要，“交接”二字的含义就是你认为房子没问题了。

　　一旦签了，验房验出来的问题，开发商不给你整改你也拿他没办法，因为已经交接了!

　　所以，江哥要提醒大家：交接确认书一定要等到验房之后没有问题再签。

　　如果房子需要整改，则等到整改完成后再签。

　　以上五个步骤，在现场你会发现自己一直在重复两个动作：

　　签字

　　按手印

　　签字

　　按手印

　　一发现有什么不明白的，现场的人都只甩给你一句话：合同上是这样约定的，你自己去看嘛!

　　尼玛，现场那么多人，你让老子怎么能静下心来，合同那么厚，翻都翻不到重点。

　　所以，最好的就是在收房前，把合同仔细研究一番，了然于心。

　　六、验房

　　收房最关键的一步就是验房。只有验收合格后，在商品房交接确认书上签完了，收房才算真正完成了，才能正式进入装修阶段。

　　很多宝宝验房就仅仅是看看地上有没有坑;墙上有没有洞、开没开裂;光线好不好就完事了，心想反正都是要装修的。确实，等到装修时，你就会发现，那些问题，装修也挽救不了。

　　有条件的最好找专业的验房师傅，这样会比较全面的把房子的问题都找出来，以方面开发商整改。

　　验房的流程，验房工具

　　1、约定一个日期，带着专业的验房师就可以来验房啦，验房之后首先要去物业部门查相关的资料。

　　以下几份资料是需要查阅的哦：

　　A：房屋的《住宅质量保证书》--可带走

　　B：《住宅使用说明书》--可带走

　　C：《竣工验收备案表》

　　D：面积实测表

　　E：管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)--可带走

　　2、同时，还有大家需要看的资料。

　　(千万不要忽略啦，可能这个时候会急着去验收房屋的质量啦)

　　A 核实面积、合同及价钱多退少补问题

　　B 认售楼合同附图与现实是否一致

　　C 结构是否和原设计图相同

　　D 房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。

　　(先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好)以双方签定合同为准。

　　3、看完那些资料后,咱们基本就可以去验收房子

　　从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表等。接着就可以同、验房师物业人员一起去房子里了。(记得拿工具哦)

　　4、再来看看验房都需要哪些工具

　　首先验房师们的验房百宝箱里的专业工具——红外线水平仪、垂直水平尺、小锤 、直角尺、靠尺、塞尺、 镜子 、线轴、万用表。

　　验房需要验收哪些方面——重点关注

　　1、详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象。(阳台裂缝危险大)

　　提示：由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看

　　2、检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝。

　　提示：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。

　　3、仔细检查地面有无空壳开裂情况。

　　提示：如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。

　　4、水电煤畅通情况和能否正常使用。

　　打开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。(一般新房子会配一个简易龙头给业主)。用万用表测量各个强弱电是否畅通。

　　提示：关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。

　　5、验收下水情况

　　先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。

　　提示：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)。

　　6、验收地面下水情况

　　在厕所卫生间放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。

　　提示：在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。

　　7、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符。

　　提示：通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。

　　8、测量一下楼宇的层高，最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。

　　好了，检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧。

　　若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期，让物业在约定时间内进行整改完，整改了没问题之后再确认收房。

　　物业可能会催促交付物业费等用度。但根据建委的最新划定，开发商不得以先交物业费等用度为收房前提。可以验收好后交付用度。

　　详细图解验房九步曲———重点关注

　　1、门和墙面

　　肉眼检查门是否完好，有无划痕，是否倾斜变形，门框的密封是否严密，门和锁开关应是否灵活。

　　a、检查墙面是否有开裂。

　　b、检查各墙面是否有空鼓，用小木锤或其他东西敲墙，敲到空鼓时发出的声音不实，很容易就可以听出来,做上记号需要整改!

　　(如果空鼓面积大于20cmX20cm，则需要开发商整改)

　　空鼓的危害在于墙面刷乳胶漆，或贴墙砖后可能变形、开裂和脱落，后期再想整改就会花掉很多冤枉钱。

　　可以自备验房工具：

　　1个塑料洗脸盆——用于验收下水管道。

　　1个小榔头——用于验收房子墙体与地面是否空鼓。

　　1个塞尺——用于测裂缝的宽度。

　　1个5米卷尺——用于测量房子的净高。

　　1个万用表——用于测试各个强电插座及弱电是否畅通。

　　1个计算器——用于计算数据。

　　1支水笔——用于签字。

　　1把扫帚——用于打扫室内卫生。

　　1个只凳子和一些报纸、塑料袋、包装绳。

　　正常验收房子时间一般会持续2~3个钟头，建议早上8：30或下午2：30去。

　　c、检查墙面的腻子，是否是防水腻子，可以带瓶矿泉水，往墙上泼水，用手去摸，看手上是否有泥浆，没有的话证明墙面的耐水腻子合格。

　　2、屋顶

　　a、检查屋顶是否有开裂。

　　b、检查屋顶和墙面的阴阳角线是否是水平线，如果不是，在今后装修中要先用粉刷石膏找低再用耐水腻子找平即可。

　　3、地面

　　a、检查地面是否平整。

　　b、检查是否有开裂和反砂：地面用脚搓地面时是否出现沙粒。砂浆比或水泥质量不合格、搅拌不均匀都会出现此问题。

　　▲地面空鼓

　　4、门窗

　　a、检查门窗的强度

　　b、检查窗的功能

　　▲3C玻璃标志

　　国家规定7楼以上必须要用3C玻璃，7楼以下不做强制规定。

　　①门窗推拉顺滑，表面平整光洁，无严重划痕，型材没有开裂或断裂现象。

　　②五金配件：齐全，位置正确，牢固

　　③密封质量：门窗关闭时扇与框，扇与扇无明显缝隙，密封条不松动，不脱落，不外露。

　　④门窗框，扇垂直，不弯曲

　　⑤玻璃无污染，无破损，双玻夹层无灰尘和水气，分隔条均匀。

　　⑥窗子排水孔是否打通了。未打通积水会流入型材里。

　　5、电路

　　a、检查插座和开关是否设置的合理，电路在装修中是否需要改造，一是看个人的需求，二是看房屋中插座和开关设置的是否合理，方便使用。

　　b、检查每个电灯开关和电源插座是否可以正常使用，带个手机座充、或电笔插上就可检验电源插座是否通电，当然专业人员会采用专用插座检查。

　　6、水路

　　水路主要是体现厨房、卫生间中。

　　卫生间中一般情况是2个地漏、一个座便下水管、一个浴缸下水管、一个洗手盆的下水管，看设置是否合理，再根据自己装修的需要来决定是否可更改，但具体改造的方案就要听专家的意见了。

　　出现问题最多的是，很多人都想改动座便器的下水管，已获得更多的空间，但改造座便器下水管需在楼下顶部的下水管路道进行改造，容易引起很多麻烦，为防止以后出问题楼下业主很难同意做这样的改动，所以不建议自己擅自改动(采用垫高地面的做法容易出现排水不畅)，要听专业人士的意见。

　　7、燃气管路

　　燃气表是个很占空间的小东西，这个表的位置如何调整也要听专业人士的意见，必须由燃气公司改造，非常重要。

　　8、验防水

　　这里所说的防水，指的是厨卫的防水。当然，目前交付的房子，基本上KFS都会做过防水，如果在装修前不试一试，那么在你装修好时再发现漏水什么的，那么维护工程就大了。你不得不拆除已经装修一新的地面来做一层新的防水层。简单的教大家一招可以自己来做防水验收防水的办法是：用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口，然后再拿一胶袋罩着排污/水口，再加以捆实，然后在厕卫放水，浅浅就行了(大于2cm)。然后约好楼下的物业和业主在24小时后查看其家厕卫吊顶有无渗漏。

　　9、验管道

　　这里所指的管道，指的是排水/污管道。尤其是阳台之类的排污口，验收时，预先拿一个盛水的器具，然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走。为什么要验收这个呢，因为在工程施工时，有一些工人在清洁时往往会“偷”这个工。把一些水泥渣倒进排水管流走，如果这些水泥较粘的话，就会在弯头处堵塞，造成排水困难。还有一种情况，不过就与验收没关了。那就是看看排污管是否有蓄水防臭弯头。为什么排污管需要这种弯头，因为弯头会蓄水，这样来自下层管道的臭味气味就会被挡在这层之下。而没有弯头的话，洗衣间和厕所的排水口就会散发一种异味。也许会有开发商会认为用防臭地漏就行了，工程的实践证明，防臭地漏远远不能满足实际需要。而正因为这种小地方，往往最能体现建筑商的施工质量的。

　　特别提醒：一般浴缸下部的排水管道有返水弯，而其他位置则没有，需安装防臭地漏!!

　　精装修房验收的一些注意事项

　　友情提醒：精装修房验收的时候，是看不到隐蔽工程了，那么大家都知道隐蔽工程是很重要的，所以建议精装修的小伙伴们，在买房之后在开发商开始做工程装修的时候，有时间过去工地上看看，拍些照片存证，因为你没法验收隐蔽工程，将来万一出现这方面引起的问题，留有证据以防推脱责任。

　　相比毛坯房的验收，咱们再来看看精装修房的验收标准吧。那么在大家在买房的时候，购房合同上会有关于精装修交付的各个产品的品牌，型号，交付的时候记得对照着检查!

　　一般要注意检查以下几方面：

　　1、地板：

　　看看地板是否起翘，听听地板是否空心。地板不应有明显的缝隙和不平整，地板与踢脚板的结合要密合。尤其是地板靠近墙角及门口的位置，要多加留意。验房时可在每个房间里慢慢走一遍，仔细听听有无“咯吱咯吱”的响声。

　　2、瓷砖：

　　检查瓷砖的铺贴水平。

　　3、卫生间：

　　在浴缸里放半缸水浸过夜，隔天可以查出浴缸是否渗水、出水是否顺畅。最好与楼上业主商议，用同样方法，查验天花板会不会渗水。坐厕、洗面台要打磨光洁，最忌出现裂纹或刮花痕迹。在检查坐便器的下水情况时，最好反复多次的进行排水试验。另外坐便器与地面应有膨胀螺栓固定并用硅酮胶密封(不得用水泥密封)。

　　4、厨房：

　　检查厨具是否有崩裂、刮花、搪瓷脱落等情况，橱柜门是否开闭自如，螺丝有无脱落。在洗菜池里反复地装水、排水，看看水管是否有异物堵塞。

　　5、电路：

　　应留意单位内的电掣有无更改;电路容量是否足以负荷电器设备;墙上的电源面板位置分布是否合理;厨、卫电源是否安全;电话线路、电视天线信号是否清晰。如果条件容许还应该用万用表检查插座是否有电。

　　6、检查电器：

　　注意检查燃气热水器，或者电热水器，空调等等。

　　同样验收的时候如果出现问题，还是让开发商整改之后然后再确定收房。